2020年廣州宅基地建房政策是如何的?每戶最多能建多大?

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12月5日,廣州市人民政府發布《關于增加我市農村住宅建設管理的實施意見(征求意見稿)》,意見從適用范圍、部門職責、一戶一宅認定、存量宅基地房屋確權登記、分類管控、實施保障和監督管理等方面對農村村民宅基地建房和村改居居民在集體土地上建房管理進行指導和規范;那2020年廣州宅基地建房政策是如何的?每戶最多能建多大?

獨生子女達到法定婚齡可單獨立戶

負責起草《實施意見》的廣州市規劃和自然資源局介紹,《實施意見》緊跟中間關于深化農村宅基地管理制度改革精神,按照新修訂的《中華人民共和國土地管理法》修正案第六十二條要求,在人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,進一步明確一戶一宅認定方式,不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件,創新采取多戶合建、提前預支建設村民公寓式住宅、宅基地及住房置換城鎮住房等方式多途徑保障農村村民實現戶有所居;

《實施意見》明確,符合以下4種情形之一的即可認定為“一戶”:

1. 夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶。

2. 有兄弟姐妹的,其中一人應與其父母為一戶,其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶。

3. 是獨生子女的,達到法定婚齡后能夠繼續與父母為一戶,也可單獨立戶。

4. 離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶!

而“一宅”的認定,則由村民自行向村社申報,經村社組織在村內進行公示后無異議的,由村社出具意見,并報鎮人民政府或街道辦事處(以下簡稱鎮街)審核確認;各區人民政府要按照“以成員認定、以戶取得”的原則,進一步完善以戶為單位取得宅基地分配資格的具體條件和認定規則,不以戶籍分戶登記作為宅基地分配的前置條件!

5種情形不得申請新建農村住宅或購買村民公寓式住宅

此外,對于符合分戶建房條件,但未分開居住的,其實際利用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標準,且實際利用的建筑面積沒有超過分戶后建房合計建筑面積標準的存量住宅,視為多戶合并建房,可認定為“一戶一宅”;家庭可分戶戶數大于等于村民及其家庭成員名下的宅基地房屋數量的(含合法登記的宅基地及地籍調查登記的未經審批的農村住宅總數量),可認定為“一戶一宅”;

值得堤防的是,根據《實施意見》,存在以下情形之一的,不得申請新建農村住宅或購買村民公寓式住宅:1. 不符合分戶條件的!2. 存在“一戶多宅”情形的。3. 將原有住宅出賣、出租、贈與他人的。4. 家庭可分戶戶數小于村民及其家庭成員名下的宅基地房屋數量的(含合法登記的宅基地及地籍調查登記的未經審批的農村住宅總數量)!5. 違反“建新拆舊”政策,未將舊宅基地退回給集體經濟組織的;

每戶建筑總面積抑制在280平方米內

新建農村住宅建設有什么標準?《實施意見》提出,新批準農村宅基地每戶建筑基底面積抑制在80平方米以內,建筑面積抑制在 280 平方米以內,建筑層數不超過3層,根據功能需要能夠增設梯間和功能用房,3層部分建筑高度≤11米,設梯間和功能用房的建筑高度≤14米;新建住房必須按照已經批準的規劃圖紙建設,不得擅自改變規劃;對于村民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建,可按照總建筑面積≤280平方米,限高≤14米的抑制要求,按原用地表積進行建設!人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,各區可根據轄區實際制定建筑層數、建筑高度抑制標準;

而對于村民公寓式住宅建設首先要考慮歷史欠房戶和新增分戶需求,因地制宜、集中布局,表現節約集約用地和方便生出現活的原則,按照城市居住小區標準進行集中建設!每戶村民能夠選擇1套或者多套公寓式住宅,每戶總申請的建筑面積抑制在280平方米以內;村民公寓式住宅建設應考慮在首層或地下為每戶另外安排一個農機(車輛)停放部位和工具設備房;在村民公寓式住宅建設中,可預留部分住房作為本村新增分戶申請住宅時利用,在未分配前必須以村、社(以投資建設主體確定)為業主進行確權登記,嚴禁出售給本村以外的人員或組織機構;

《實施意見》除了明確怎樣建,也明確怎樣置換!《實施意見》提出了宅基地及住房置換城鎮住房標準;為鼓勵村民集中“上樓”居住,加速城鎮化進程,經區人民政府審核批準,能夠按照其宅基地上已經確權發證的符合規定的住房面積1︰1的比例,在相鄰區域置換成拆遷安置房:宅基地住房確權面積小于280平方米的,超出確權面積部分按安置房建設成本價交納費用后進行置換,置換總面積最多不超過280平方米。宅基地住房確權面積超出280平方米的部分,可予以相應的貨幣補償,貨幣補償標準由各區制定;

優先建設村民公寓式住宅

此外,《實施意見》明確已納入城市更新三年行動計劃的區域,在改造實施方案未批準前,允許進行危房原址重建。明確暫未納入城市更新三年行動計劃、位于城鎮開發邊界內的區域,新增分戶住房重要是建設公寓式住宅或聯排式住宅,存量住宅允許按照宅基地建房標準進行加建,原址重建或改建。明確暫未納入城市更新三年行動計劃、位于城鎮開發邊界外的村莊,重要實施空心村改造和零星建房管理,落實“建新拆舊”;新增分戶住房重要經過建設公寓式住宅或聯排式住宅解決,不得新建單家獨院式住宅,充分使用現有存量建設用地,完善基礎設施和公共服務設施建設;

值得一提的是,《實施意見》提出優先建設村民公寓式住宅的思路;對于建設公寓式住宅的,按照《廣州市城鄉規劃程序規定》《廣州市城鄉規劃技術規定》,以集體經濟組織為主體申辦建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和用地手續;

《實施意見》還提出,在維護村民合法權益的前提下,經農村集體經濟組織同意,經過有償轉讓、有償調劑、有償收回等方式,引導宅基地有序規范退出;農村集體經濟組織能夠出租、合作、入股等方式盤活使用空閑農村住宅及宅基地,兼顧古村落旅游開發與文化保護!在保障閑置宅基地、閑置農村住宅原權利人合法權益,并符合宅基地建房標準的前提下,能夠村集體經濟組織為單位,申請辦理建房審批,進行拆舊建新,用以建設鄉村振興項目!積極推動拆舊復墾農村舊住宅、廢棄宅基地、空心村等閑置建設用地,復墾騰退出來的建設用地指標優先保障所在村建設需要后,結余部分以公開交易方式流轉用于城鎮建設,促使閑置宅基地盤活應用!

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